Postup při zpracování vstupních dat vstupujících do tvorby cenových map nájemného, způsob jejich zpracování a postup tvorby cenových map nájemného v České republice

1. Cenové mapy nájemného v České republice jsou zpracovány a tvořeny ze vstupních dat vstupujících do tvorby cenových map nájemného, u nichž proběhlo třídění podle přílohy č. 1.

2. Cenové mapy nájemného jsou výstupem vícenásobného log-lineárního hédonického regresního modelu počítaného na nabídkových nájemních cenách v České republice.

3. Cenové mapy nájemného jsou členěny geograficky na jednotlivé územní jednotky.

4. Nájemné pro danou velikostní kategorii a danou územní jednotku se určí jako exponenciální hodnota konstanty regresní funkce.

5. Dolní mez intervalu nájemného referenčního bytu za m² se určí jako dolní mezi predikčního intervalu (2,5 %). Horní mez intervalu nájemného referenčního bytu za m² se určí jako horní mezi predikčního intervalu (97,5 %). Dolní a horní mez predikčního intervalu reprezentují cenovou hladinu, ve které se nabízí m² referenčního bytu v dané velikostní kategorii ve specifické územní jednotce.

6. Údaje o minimální a maximální hodnotě včetně mediánu nájemného referenčního bytu za m² odpovídají cenové hladině získané z původních dat o nájemném na trhu.

7. Obecná specifikace modelu cenových map nájemného je:
ln(nabídkové ceny nájemného za m²) = β₀ + β_i * ln(x_i) + β_j * x_j + ε
kde ln vyjadřuje přirozený logaritmus,
β₀ vyjadřuje střední hodnotu cenové hladiny, kdy se jedná o přirozený logaritmus konstanty modelu,
β_i a β_j vyjadřuje jednotlivé regresní koeficienty,
x_i a x_j vyjadřuje jednotlivé nezávislé proměnné,
ε vyjadřuje nevysvětlenou část modelu cenových map nájemného.

7.1. V modelu cenových map nájemného jsou vysvětlující proměnné celková podlahová plocha a průměrná plocha jednoho pokoje vyjádřeny v logaritmech, ostatní proměnné jsou v lineárním vyjádření.

7.2. Zapsání obecné struktury nebo skladby log-lineárního modelu cenových map nájemného se provede:

a) zadání vztahů mezi vysvětlovanou proměnnou a všemi specifikovanými vysvětlujícími proměnnými,

b) specifikace datového vstupu, kterým je připravený a popsaný datový zdroj podle přílohy č. 1,

c) zadání výpisu a žádaných výstupů z log-lineárního modelu cenových map nájemného,

d) vytvoření smyčkové struktury výpočtů jednotlivých regresních funkcí pro každou územní jednotku.

7.3. Kontrola výskytu multikolinearity u jednotlivých prediktorů se realizuje pomocí smyčkové funkce počítání korelačních maticí v každé územní jednotce. V případě výskytu multikolinearity mezi prediktory se problematický prediktor sám automaticky vyřadí z regresního modelu v dané územní jednotce. Předpoklad dostatečného množství pozorování pro výpočet regresní funkce je kontrolován pomocí selektující funkce. Pokud je v územní jednotce malé množství pozorování, tak se doplní o pozorování z okolního území.

7.4. Kontrola a korekce datového vzorku se v této fázi regresního modelu realizují za pomoci analýzy Cookovy vzdálenosti.

7.5. Stabilita získaných regresních koeficientů a stabilita modelu cenových map nájemného jsou kontrolovány za pomocí metody bootstrappingu.

8. Nájemné referenčního bytu novostavby je v cenových mapách nájemného určeno na základě součinu koeficientu referenčního bytu novostavby a nájemného referenčního bytu v příslušné velikostní kategorii.

9. Koeficient referenčního bytu novostavby je dán podílem nájemného referenčního bytu novostavby a nájemného referenčního bytu. Pro potřeby výpočtu koeficientu referenčního bytu novostavby se pracuje vždy s daty za nájemní byty jak referenčních bytů, tak i referenčních bytů novostaveb o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v České republice. Vzorec tohoto vztahu je:
$K_{novostavby}=\frac{C_{novostavby}}{C_{ref}},$
kde K_novostavby vyjadřuje koeficient referenčního bytu novostavby pro danou územní jednotku,
C_novostavby vyjadřuje cenu měsíčního nájemného v Kč za 1 m² referenčního bytu novostavby v dané územní jednotce o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v ČR,
C_ref vyjadřuje cenu měsíčního nájemného v Kč za 1 m² referenčního bytu ve stejné územní jednotce o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v ČR.
Pro výpočet cen uvedených v tomto odstavci je využíván model cenových map nájemného specifikovaný v odstavci 7 této přílohy.
V případě, že z důvodu nedostatku vstupních údajů nelze určit koeficient referenčního bytu novostavby, je výpočet koeficientu referenčního bytu novostavby učiněn za kraj a následně je na místo koeficientu příslušného pro danou územní jednotku aplikován tento krajský údaj.