OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ

(1) Cenová mapa stavebních pozemků obce obsahuje textovou a grafickou část.

(2) Textová část ve formátu A4 obsahuje

(3) Grafická část složená do formátu A4 obsahuje

(4) Případný nesoulad v členění oceňovaného pozemku podle § 9 zákona a podle cenové mapy, stavebních pozemků obce s jeho skutečným stavem se kromě věcného zdůvodnění prokazuje aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, snímkem z katastrální mapy, popřípadě geometrickým plánem, došlo-li u oceňovaného pozemku ke změně hranice nebo její části, vyjádřením místně příslušného stavebního úřadu, potvrzujícího, že k oceňovanému pozemku nebyl vydán regulační plán¹⁶), územní rozhodnutí¹⁷) ani územní souhlas¹⁸), nebylo učiněno ohlášení stavebnímu úřadu¹⁹), nebyla uzavřena veřejnoprávní smlouva²⁰), nebyl stavebnímu úřadu ohlášen záměr odstranění stavby¹²) ani nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby¹¹), a potvrzením útvaru obce, který cenovou mapu stavebních pozemků obce zpřístupňuje veřejnosti.

(5) Pozemek, který v cenové mapě není ve skupině parcel s vyznačenou cenou, jakož i pozemek, jehož části jsou ve skupinách parcel neoceněných nebo s rozdílnými cenami, se ocení podle příslušného odstavce § 28 a § 28a nebo podle § 32 odst. 2.

(6) Nejsou-li v cenové mapě oceněny všechny pozemky tvořící funkční celek včetně jednotného funkčního celku stejnou cenou, ocení se podle příslušného odstavce § 28 a § 28a nebo podle § 32 odst. 2, s výjimkou cenových map v měřítku větším než 1 : 1000 včetně, se samostatným, odděleným oceněním pozemků zastavěných ploch a pozemků s nimi funkčně spojených.

(7) Není-li stanovena cena stavebního pozemku v cenové mapě stavebních pozemků, zjistí se cena stavebního pozemku podle § 28 a § 28a.

(8) Pokud od účinnosti vydání nebo poslední aktualizace cenové mapy stavebních pozemků obce obecně závaznou vyhláškou obce uplynulo více než 2 roky, nelze ji pro zjištění cen pozemků použít a cena pozemků se zjistí podle následujících ustanovení této vyhlášky.

(1) Základní cena za m² stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného činí:

(2) Cena uvedená v odstavci 1 se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty K_i z přílohy č. 38 a K_p z přílohy č. 39.

(3) Cenou v Kč/m² nezastavěného pozemku určeného k zastavění regulačním plánem¹⁶), rozhodnutím o umístění stavby²²), územním souhlasem¹⁸), ohlášením stavebnímu úřadu¹⁹) a veřejnoprávní smlouvou²⁰), kromě pozemků uvedených v odstavci 6, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), se zdůvodněním upravená podle přílohy č. 21 a vynásobená koeficienty K_i z přílohy č. 38 a K_p z přílohy č. 39. Přitom platí, že

(4) Cenou v Kč/m² nezastavěného pozemku určeného rozhodnutím o změně využití území²⁴) pro skládky, skladové, odstavné a manipulační plochy, přírodní sportoviště a rekreační plochu nebo pozemku takto již užívaného, s výjimkou pozemku oceňovaného podle odstavce 7, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l) vynásobená koeficientem 0,50. Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty K_i z přílohy č. 38 a K_p z přílohy č. 39.

(5) Cenou v Kč/m² pozemku zahrady nebo pozemku ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavce 2, je cena stanovená podle odstavce 2 vynásobená koeficientem 0,40.

(6) Cenou v Kč/m² pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem využití pozemku dráha, dálnice, silnice a ostatní komunikace^24a), včetně jejich součástí^24b) a veřejné prostranství²⁵), které není součástí komunikace (dále jen „komunikace“), jakož i pozemku, k uvedeným účelům již užívaného nebo teprve určeného rozhodnutím o umístění stavby²²) nebo regulačním plánem¹⁶), je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), upravená dále uvedeným způsobem. Přitom platí, že

(7) Cenou v Kč/m² pozemku, na který bylo vydáno rozhodnutí o změně využití území, týkající se těžebních a jim obdobných činností nebo s nimi souvisejícími pracemi na zemském povrchu, zejména pro zřizování lomů, pískoven, odvalů a výsypek, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), vynásobená koeficientem 0,50 v městech s počtem nad 250 tis. obyvatel, koeficientem 0,75 v městem s počtem od 5 do 250 tis. obyvatel a koeficientem 1,15 v ostatních městech a obcích. Takto upravená cena se dále vynásobí koeficienty K_i z přílohy č. 38 a K_p z přílohy č. 39.

(8) Pro způsob ocenění pozemků jsou rozhodující kritéria uvedená v odstavcích 1 až 7 a v § 28a. Splňuje-li oceňovaný pozemek kritéria uvedená současně ve více odstavcích tohoto ustanovení, platí pro způsob ocenění toto pořadí použití odstavců: 2, 3, 6, 4, 7 a 5.

(9) Cena zjištěná podle odstavců 1 až 8 činí nejméně 20 Kč/m².

(1) Základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou uvedeny v příloze č. 22.

(1) Pozemky oceňované podle § 28 odst. 6 a podle § 31 a § 32 odst. 3 a 4 netvoří jednotný funkční celek.

(2) Základní cena podle odstavce 1 se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem K_p z přílohy č. 39.

(2) Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se bez ohledu na skutečný rozsah zastavění ocení podle § 28 odst. 2.

(3) Je-li na jeden nebo více pozemků ve funkčním celku vydán regulační plán¹⁶), územní rozhodnutí²²) nebo uzavřena veřejnoprávní smlouva²⁰), ocení se podle skutečného účelu užití.

(3) Je-li potvrzeno Pozemkovým úřadem, že zemědělsky obhospodařovaný pozemek nebyl bonitován, ocení se průměrnou základní cenou v Kč/m² zemědělských pozemků v daném katastrálním území, uvedenou ve zvláštním právním předpisu²⁶). Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem K_p z přílohy č. 39.

(4) Není-li pozemek uvedený v odstavci 1 více než 6 let obhospodařován a jsou na něm trvalé porosty oceňované podle § 38 v nezastavěném území³¹) starší než 5 let, ocení se tento pozemek podle § 32 odst. 4 a vynásobí se koeficientem 0,65.

(5) Cena zjištěná podle odstavců 2 až 4 činí nejméně 1 Kč/m².

(1) Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem (dále jen „lesní pozemek“), není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho jiné využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se zjistí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Ceny v Kč/m² pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 24.

(2) Základní cena podle odstavce 1 se upraví se zdůvodněním srážkami podle přílohy č. 25 a vynásobí se koeficientem K_p z přílohy č. 39.

(3) Cena zjištěná podle odstavce 2 činí nejméně 1 Kč/m².

(1) Cena pozemku zastavěného hrází, jezem a dalšími stavebními součástmi vodních děl, oceňovaných podle § 4, kromě rybníků a malých vodních nádrží, se zjistí podle § 28 odst. 1, upraví se zdůvodněnými přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty K_i z přílohy č. 38 a K_p z přílohy č. 39.

(2) Cena nezastavěného pozemku, určeného k zastavění vodním dílem podle regulačního plánu¹⁶), rozhodnutí o umístění stavby²²), územním souhlasem¹⁸), ohlášením stavebnímu úřadu¹⁹) nebo veřejnoprávní smlouvou²⁰), kromě rybníků a malé vodní nádrže, se zjistí podle § 28 odst. 1 písm. a) až l), upraví se zdůvodněnými přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty K_i z přílohy č. 38 a K_p z přílohy č. 39.
Přitom platí, že

(3) Cena pozemku nezastavěné plochy funkčně související se stavbou vodního díla, kromě rybníku a malé vodní nádrže, se zjistí podle § 28 odst. 1 písm. a) až l), upraví se zdůvodněnými přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficientem K_i z přílohy č. 38, koeficientem K_p z přílohy č. 39 a koeficientem 0,20.

(4) Cena pozemku rybníku nebo malé vodní nádrže, včetně jejich částí pod hrází a s jejich dalšími stavebními součástmi, jakož i pozemku, který je určen regulačním plánem,¹⁶) rozhodnutím o umístění stavby,²²) územním souhlasem,¹⁸) ohlášením stavebnímu úřadu¹⁹) nebo veřejnoprávní smlouvou²⁰) ke stavbě rybníku a malé vodní nádrže, se zjistí jako součin jeho výměry evidované v katastru nemovitostí v m², ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), koeficientu K_i z přílohy č. 38, koeficientu K_p z přílohy č. 39 a

(5) Cena pozemku nebo jeho části umělé vodní nádrže a koryta vodního toku, které nejsou stavbou, jakož i cena přírodní vodní nádrže a přírodního vodního toku se zjistí jako součin jejich výměry v m², ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), koeficientu 0,07 a koeficientu K_p z přílohy č. 39.

(6) Zjištěná cena pozemků vodních ploch podle odstavce 1 je nejméně 20 Kč/m² a podle odstavců 2 až 5 je nejméně 10 Kč/m².

(7) Cena pozemku zamokřené plochy²⁷) močálu, mokřadu a bažiny se zjistí jako součin jeho výměry v m², koeficientu 0,25 a průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území²⁶), upravené podle položky č. 1 přílohy č. 23 a koeficientu K_p z přílohy č. 39. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50 %, avšak činí nejméně 1 Kč/m².

(1) Pozemky a jejich části, které podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona prokazatelně nejsou pozemky stavebními, ale jsou zahrnuty do platného územního plánu²⁸), ³) nebo platného regulačního plánu³) jako pozemky určené k zastavění nebo pozemky, na nichž je přípustná stavba, se ocení cenou podle § 28 odst. 2 nebo 6 a vynásobí se koeficientem 0,30. Tato cena činí nejméně 20 Kč/m².

(2) Cenou v Kč/m² pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle § 28 odst. 2, je cena zjištěná podle § 28 odst. 2 vynásobená koeficientem 0,40. Tato cena činí nejméně 20 Kč/m².

(3) Cena pozemku prokazatelně hospodářsky nevyužitelného se zjistí jako součin jeho výměry v m², průměrné základní ceny zemědělských pozemků v daném katastrálním území²⁶), upravené podle položky č. 1 přílohy č. 23, koeficientu K_p z přílohy č. 39 a koeficientu 0,25. Tuto cenu lze na základě věcného zdůvodnění snížit až o 50 %, avšak činí nejméně 1 Kč/m².

(4) Cena pozemku neuvedeného v odstavcích 1, 2 a 3 a pozemku, který prokazatelně není stavebním, zemědělským, lesním ani pozemkem vodní plochy, se zjistí jako součin ceny uvedené v § 28 odst. 1 písm. a) až l), jeho výměry v m², koeficientu K_p z přílohy č. 39 a
koeficientu 0,06, jde-li o pozemek v nezastavěném území³¹).

(5) Na základě věcného zdůvodnění lze ceny podle odstavce 4 snížit až o 50 %, avšak cena zjištěná podle odstavců 4 a 5 činí nejméně 10 Kč/m².

a) věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a komentář k možnostem jeho dalšího rozvoje, zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu,

b) popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu,

c) komentář ke zdrojům cen, použitým pro vypracování grafické části, a výsledky jejich rozboru,

d) popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti.

a) mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1 : 5000 nebo větším,

b) popisné údaje, kterými jsou zejména názvy obcí, názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popřípadě parcelní čísla pozemků,

c) ceny jednotlivých stavebních pozemků, popřípadě ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností.

a) 2 250 Kč v hlavním městě Praze,

b) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým z katastrálních území hlavního města Prahy, částku vypočtenou podle vzorce
v němž

c) 1 100 Kč v Brně, Ostravě,

d) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem c), částku vypočtenou podle vzorce
s tím, že v Bohumíně je základní cena 400 Kč a v Hlučíně 300 Kč,
ZC = C_p × 3,50,

e) 800 Kč v Českých Budějovicích, Františkových Lázních, Hradci Králové, Jihlavě, Karlových Varech, Liberci, Mariánských Lázních, Olomouci, Opavě, Pardubicích, Plzni, Ústí nad Labem a Zlíně,

f) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem e), kromě Jablonce nad Nisou a Chebu, částku vypočtenou podle vzorce
ZC = C_p × 3,00,
s tím, že v Otrokovicích je základní cena 400 Kč a v Přelouči 200 Kč,

g) 500 Kč v Českém Krumlově, Děčíně, Frýdku-Místku, Havířově, Chomutově, Jáchymově, Karviné, Kladně, Luhačovicích, Mladé Boleslavi, Mostě, Poděbradech, Přerově a Teplicích,

s tím, že v Orlové je základní cena 400 Kč, v Litvínově 300 Kč, v Jirkově 250 Kč, v Bílině a Krupce 200 Kč,
ZC = C_p × 2,50,
h) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem g), kromě Nymburku, částku vypočtenou podle vzorce

i) 400 Kč ve městech Benešov, Beroun, Blansko, Bruntál, Břeclav, Česká Lípa, Domažlice, Havlíčkův Brod, Hodonín, Cheb, Chrudim, Jablonec nad Nisou, Jeseník, Jičín, Jindřichův Hradec, Klatovy, Kolín, Kroměříž, Kutná Hora, Litoměřice, Louny, Mělník, Náchod, Nový Jičín, Nymburk, Pelhřimov, Písek, Prachatice, Prostějov, Příbram, Rakovník, Rokycany, Rychnov nad Kněžnou, Semily, Sokolov, Strakonice, Svitavy, Šumperk, Tábor, Tachov, Trutnov, Třebíč, Uherské Hradiště, Ústí nad Orlicí, Vsetín, Vyškov, Znojmo a Žďár nad Sázavou,

ZC = C_p × 2,00,
s tím, že v České Třebové je základní cena 250 Kč a v Novém Boru 200 Kč,
j) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem i), částku vypočtenou podle vzorce

ZC = C_p × 1,00,
s tím, že v Litomyšli je základní cena 200 Kč,
k) v ostatních obcích neuvedených pod písmeny a) až j), kromě Litomyšle, částku vypočtenou podle vzorce

l) u obce, která má více katastrálních území a její některá katastrální území jsou odloučena tak, že nesousedí s ostatními katastrálními územími téže obce, se u územně odloučených katastrálních území upraví základní cena podle písmen a) až k) koeficientem 0,65.

a) je-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona jednoznačně zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40; totéž platí, je-li zvláštním právním předpisem²³) stanovená nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku,

b) není-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80.

a) slouží-li oceňovaný pozemek veřejně provozované komunikaci^24a) nebo je-li ke stejnému účelu určen podle stavebního zákona, upraví se jeho základní cena z odstavce 1 písm. a) až l) zdůvodněnými srážkami podle tabulky č. 3 přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty K_i z přílohy č. 38 a K_P z přílohy č. 39. Výslednou zjištěnou cenou pozemku komunikace se zpevněným, neprašným povrchem je nejméně cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l), upravená koeficientem 0,60 a nejvýše trojnásobek takto upravené ceny,

b) je-li oceňovaný pozemek komunikace veřejnosti nepřístupný nebo přístupný omezeně, popřípadě je v uzavřeném areálu nebo je-li v souboru nemovitostí s komerční využitelností, zejména jde-li o parkoviště užívané s prodejnou, obchodním domem, hotelem, restaurací a jim obdobným zařízením s obchodními, stravovacími a ubytovacími službami, domem služeb a jinými objekty k poskytování úplatných služeb, včetně služeb motoristům, s administrativními objekty, včetně parkovacích a obslužných ploch, jeho cena uvedená v odstavci 1 písm. a) až l) se upraví zdůvodněnými srážkami a přirážkami podle tabulky č. 1 v příloze č. 21 a vynásobí se koeficienty K_i z přílohy č. 38 a K_p z přílohy č. 39.

a) koeficientu 0,06 u pozemku v zastavěném území, nebo

b) koeficientu 0,05 v nezastavěném území.

b) není-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,60.

a) je-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona jednoznačně zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,20; totéž platí, je-li zvláštním právním předpisem stanovená nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku,