OCEŇOVÁNÍ STAVEB NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM A OCEŇOVÁNÍ STAVEB A POZEMKŮ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM

OCEŇOVÁNÍ STAVEB NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM

OCEŇOVÁNÍ STAVEB A POZEMKŮ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM

(1) Jako budova²) a hala se oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího užití mezi stavby oceňované podle § 4 až 11.

(2) Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m³ stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle odstavce 3.

(3) Základní cena budovy a haly uvedená v přílohách č. 2 a 3 se násobí koeficienty K₁ až K₅, K_i a K_p podle vzorce
K₁ ......... koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4;
v .... je průměrná výška podlaží v metrech,
${\mathrm{K}}_3=\frac{\mathrm{2,80}}{\mathrm{v}}+\mathrm{0,30}\mathrm{}\mathrm{p}\mathrm{r}\mathrm{o}\mathrm{}\mathrm{h}\mathrm{a}\mathrm{l}\mathrm{y},\mathrm{}\mathrm{n}\mathrm{e}\mathrm{}\mathrm{v}\mathrm{š}\mathrm{a}\mathrm{k}\mathrm{}\mathrm{m}\mathrm{é}\mathrm{n}\mathrm{ě}\mathrm{}\mathrm{n}\mathrm{e}\mathrm{ž}\mathrm{}\mathrm{0,60},$
2,10, 2,80, 0,30 a 0,60 jsou konstanty;
kde
ZCU...... základní cena upravená;
K_p ......... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 33.
ZC ........ základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3;
kde
$\mathrm{Z}\mathrm{C}\mathrm{U}=\mathrm{Z}\mathrm{C}\times {\mathrm{K}}_1\times {\mathrm{K}}_2\times {\mathrm{K}}_3\times {\mathrm{K}}_4\times {\mathrm{K}}_5\times {\mathrm{K}}_{\mathrm{i}}\times {\mathrm{K}}_{\mathrm{p}},$
K₄ ......... koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce
K_i .......... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 32, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00);
${\mathrm{K}}_4=1+\left(\mathrm{0,54}\times \mathrm{n}\right),$
kde
0,54 je konstanta,
K₂ ......... koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce
n .... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením, uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 1 pro budovy a v tabulce č. 2 pro haly, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek.
${\mathrm{K}}_2=\mathrm{0,92}+\frac{\mathrm{6,60}}{\mathrm{p}\mathrm{o}\mathrm{č}\mathrm{e}\mathrm{t}\mathrm{}{\mathrm{m}}^2\mathrm{}\mathrm{p}\mathrm{r}\mathrm{ů}\mathrm{m}\mathrm{ě}\mathrm{r}\mathrm{n}\mathrm{é}\mathrm{}\mathrm{z}\mathrm{a}\mathrm{s}\mathrm{t}\mathrm{a}\mathrm{v}\mathrm{ě}\mathrm{n}\mathrm{é}\mathrm{}\mathrm{p}\mathrm{l}\mathrm{o}\mathrm{c}\mathrm{h}\mathrm{y},}$
Výše koeficientu K₄ je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění;
${\mathrm{K}}_3=\frac{\mathrm{2,10}}{\mathrm{v}}+\mathrm{0,30}\mathrm{}\mathrm{p}\mathrm{r}\mathrm{o}\mathrm{}\mathrm{b}\mathrm{u}\mathrm{d}\mathrm{o}\mathrm{v}\mathrm{y},$
Dále platí, že
K₃ ......... koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce
0,92 a 6,60 jsou konstanty;
kde
K₅ ......... koeficient polohový podle přílohy č. 13;

2. chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 14, vynásobí se její stanovený objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů.

1. není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 14 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl z výše nákladů na její pořízení v době a místě ocenění, vynásobených podílem $\frac{1}{{\mathrm{K}}_{\mathrm{i}}}$ a koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění,

(4) Podzemní budova a podzemní hala se oceňuje podle § 4.

(1) Cena rodinného domu,³) rekreační chalupy a rekreačního domku se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 6 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

(2) Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K₄, K₅, K_i a K_p podle vzorce
ZCU...... základní cena upravená;
kde
$\mathrm{Z}\mathrm{C}\mathrm{U}=\mathrm{Z}\mathrm{C}\times {\mathrm{K}}_4\times {\mathrm{K}}_5\times {\mathrm{K}}_{\mathrm{i}}\times {\mathrm{K}}_{\mathrm{p}},$
K_i .......... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 32, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00);
n .... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 3 s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.
kde
K_p ......... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 33.
Dále platí postup podle bodů 1 a 2 uvedených u definice n v § 3 odst. 3.
K₅ ......... koeficient polohový podle přílohy č. 13;
0,54 je konstanta,
${\mathrm{K}}_4=1+\left(\mathrm{0,54}\times \mathrm{n}\right),$
K₄ ......... koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce
Výše koeficientu K₄ je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění;
ZC ........ základní cena podle přílohy č. 6;

(3) Je-li rodinný dům užíván i k jiným účelům než k bydlení v rozsahu, který nemění charakter jeho užívání, ocení se celá stavba jako rodinný dům. Jestliže dojde ke změně charakteru užívání, stavba se ocení podle § 3.

(4) Přistavěné hospodářské části, bez ohledu na to, zda jsou provozně nebo stavebně propojeny s obytnou částí, se ocení na základě skutečného účelu užití podle příslušných ustanovení této vyhlášky, přičemž obytná část, pokud splňuje kritéria rodinného domu, se ocení podle § 5. Koeficienty K₁ až K₄ se pro hospodářskou část stanoví zvlášť, nezávisle na obytné části.

(5) Obdobně se postupuje při ocenění rekreační chalupy a rekreačního domku, pokud jejich část slouží k jiným účelům.

(1) Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 7 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

(2) Základní cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty uvedená v příloze č. 7 se násobí koeficienty K₄, K₅, K_i a K_p podle vzorce
Dále platí postup podle bodů 1 a 2 uvedených v definici n v § 3 odst. 3.
Výše koeficientu K₄ je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění;
K₅ ......... koeficient polohový podle přílohy č. 13;
K_i .......... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 32, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00);
K_p ......... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 33.
$\mathrm{Z}\mathrm{C}\mathrm{U}=\mathrm{Z}\mathrm{C}\times {\mathrm{K}}_4\times {\mathrm{K}}_5\times {\mathrm{K}}_{\mathrm{i}}\times {\mathrm{K}}_{\mathrm{p}},$
kde
ZCU...... základní cena upravená;
ZC ........ základní cena podle přílohy č. 7;
K₄ ......... koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce
${\mathrm{K}}_4=1+\left(\mathrm{0,54}\times \mathrm{n}\right),$
kde
0,54 je konstanta,
n .... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 4 s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.

(1) Cena vedlejší stavby se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 8, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

(2) Základní cena vedlejší stavby uvedená v příloze č. 8 se násobí koeficienty K₄, K₅, K_i a K_p podle vzorce
$\mathrm{Z}\mathrm{C}\mathrm{U}=\mathrm{Z}\mathrm{C}\times {\mathrm{K}}_4\times {\mathrm{K}}_5\times {\mathrm{K}}_{\mathrm{i}}\times {\mathrm{K}}_{\mathrm{p}},$
kde
ZCU...... základní cena upravená;
ZC ........ základní cena podle přílohy č. 8;
K₄ ......... koeficient vybavení stavby od 0,90 do 1,10, přičemž při nižším než standardním vybavení uvedeném v příloze č. 8 se ZC vynásobí koeficientem od 0,90 do 0,99 a při vyšším než standardním vybavení, uvedeném v příloze č. 8, koeficientem 1,01 až 1,10 podle skutečného vybavení; mezní hodnoty 0,90 a 1,10 mohou být překročeny jen na základě průkazného zdůvodnění;
K₅ ......... koeficient polohový podle přílohy č. 13;
K_i .......... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 32, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00);
K_p ......... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 33.

(1) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou, uvedenou v příloze č. 9, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

(2) Základní cena garáže uvedená v příloze č. 9 se násobí koeficienty K₄, K₅, K_i a K_p podle vzorce
K₅ ......... koeficient polohový podle přílohy č. 13;
ZC ........ základní cena podle přílohy č. 9;
K_p ......... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 33.
K_i .......... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 32, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00);
K₄ ......... koeficient vybavení stavby od 0,90 do 1,10, přičemž při nižším než standardním vybavení, uvedeném v příloze č. 9, se ZC vynásobí koeficientem od 0,90 do 0,99 a při vyšším než standardním vybavení, uvedeném v příloze č. 9, koeficientem 1,01 až 1,10 podle skutečného vybavení; mezní hodnoty 0,90 a 1,10 mohou být překročeny jen na základě průkazného zdůvodnění;
$\mathrm{Z}\mathrm{C}\mathrm{U}=\mathrm{Z}\mathrm{C}\times {\mathrm{K}}_4\times {\mathrm{K}}_5\times {\mathrm{K}}_{\mathrm{i}}\times {\mathrm{K}}_{\mathrm{p}},$
ZCU...... základní cena upravená;
kde

(3) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m² nebo stavba má více než dvě podlaží, cena garáže se zjistí podle § 3.

(1) Cena studny se zjistí vynásobením počtu metrů hloubky studny cenou uvedenou v příloze č.10 a připočte se cena příslušenství. Takto vypočtená cena se vynásobí koeficienty K₅ z přílohy č. 13, K_i z přílohy č. 32 a K_p z přílohy č. 33.

(2) Narážená studna se ocení jako vrtaná studna s průměrem do 150 mm.

(3) Vrtaná studna s průměrem od 500 mm výše se ocení jako studna kopaná.

(4) Cena studny, která trvale neslouží svému účelu pro ztrátu vody nebo jinou podstatnou vadu, činí u kopané studny 20 % z ceny zjištěné podle odstavce 1, u vrtané nebo narážené studny je cena nulová.

(1) Cena venkovní úpravy se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K₅ z přílohy č. 13, K_i z přílohy č. 32 a K_p z přílohy č. 33. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K₅ z přílohy č. 13, K_i z přílohy č. 32 a K_p z přílohy č. 33.

(2) Cena venkovní úpravy neuvedená v příloze č. 5 nebo příloze č. 11 se zjistí podle nákladů na pořízení v době oceňování a upraví se koeficientem K_p.

(1) Kulturní památka je stavba zapsaná v Ústředním seznamu kulturních památek České republiky⁶) bez ohledu na účel, kterému ke dni oceňování slouží.

(2) Cena stavby, která je kulturní památkou, se zjistí podle § 3 až 11, § 16 a 17.

(1) Cena bytu a cena nebytového prostoru v domě, jeho vybavení a příslušenství,¹) včetně podílu na společných částech domu⁷) a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí jako podíl z ceny stavby:
Pro oba případy platí, že podlahová plocha balkónů se násobí koeficientem 0,17 a podlahová plocha teras koeficientem 0,10.

a) u rodinného domu podle § 5. Velikost podílu se rovná poměru podlahové plochy oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostorů v rodinném domě, do něhož se nezapočítávají plochy společných částí rodinného domu,

b) v ostatních případech vynásobením počtu m² podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m² stanovenou podle typu stavby v přílohách č. 2 a 3 a upravenou podle odstavce 2.

$\mathrm{Z}\mathrm{C}\mathrm{U}=\mathrm{Z}\mathrm{C}\times K_1\times {\mathrm{K}}_4\times {\mathrm{K}}_5\times {\mathrm{K}}_{\mathrm{i}}\times {\mathrm{K}}_{\mathrm{p}},$
(2) Základní cena bytu nebo nebytového prostoru uvedená v přílohách č. 2 a 3 se násobí koeficienty K₁, K₄, K₅, K_i a K_p podle vzorce
K₅ ......... koeficient polohový podle přílohy č. 13;
kde
ZCU...... základní cena upravená;
ZC ........ základní cena podle přílohy č. 2 nebo přílohy č. 3;
K₁ ......... koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4;
K₄ ......... koeficient vybavení stavby a oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru (pro vybavení bytu nebo nebytového prostoru se hodnotí z příloh č. 2 a 3 podle typu stavby položky č. 7, 9, 11, 13, 14, 15, 21, 22, 23, 25, 26 a ostatní položky se hodnotí ve vztahu k vybavení stavby) se vypočte podle vzorce
${\mathrm{K}}_4=1+\left(\mathrm{0,54}\times \mathrm{n}\right),$
kde
0,54 je konstanta,
K_p ......... koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 33.
K_i .......... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 32, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00);
n .... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením, uvedených v příloze č. 14 v tabulkách č. 1 a 2, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek.
Dále platí postup podle bodů 1 a 2 uvedených u definice n v § 3 odst. 3.
Výše koeficientu K₄ je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen na základě průkazného zdůvodnění;

(3) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru vypočte podle příslušných ustanovení vyhlášky a k ceně bytu nebo nebytového prostoru se připočte poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Stejně se postupuje u pozemku, jsou-li vlastnické vztahy ke stavbě a pozemku shodné.

(1) Cena stavby, která byla stavebním úřadem určena k odstranění, se zjistí jako obvyklá cena použitelného materiálu z jejího odstranění a sníží se o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu, a popřípadě i o náklady na úpravu terénu.

(2) Cena stavby, k jejímuž odstranění z důvodu špatného technického stavu se nevyžaduje povolení stavebního úřadu,^7a) se zjistí podle odstavce 1.

(3) Převýší-li náklady na zbourání a odklizení materiálu, a popřípadě i náklady na úpravu terénu obvyklou cenu použitelného materiálu, je cena stavby nulová.

(1) Cena zjištěná podle § 3 až 13 se sníží o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 14.

(2) U nedokončené stavby narušené povětrnostními nebo jinými vlivy a u jiné stavby podle § 16 se cena sníží o opotřebení přiměřeně.

(3) Při výpočtu opotřebení stavby bez základů se přihlédne k její kratší životnosti oproti nemovité stavbě obdobného charakteru a životnost uvedená v příloze č. 14 se zpravidla sníží o 20 až 40 %.

(4) V případě výskytu radonu u staveb se stavebním povolením vydaným do 28. února 1991 se cena stavby snižuje po odpočtu opotřebení podle předchozích odstavců o 7 %. Výskyt radonu je nezbytné doložit.

(1) Je-li pronajata stavba oceňovaná podle § 3 nebo soubor staveb obsahující alespoň jednu stavbu oceňovanou podle § 3, které jsou ve vlastnictví stejného subjektu, popřípadě včetně pozemků a trvalých porostů jako celek bez rozlišení nájemného na jednotlivé stavby, popřípadě pozemky, ocení se výnosovým způsobem.

(2) Je-li pronajata pouze část stavby nebo část souboru staveb a popřípadě pozemků včetně trvalých porostů uvedená v odstavci 1, stanoví se nájemné v nepronajatých stavbách nebo jejich částech ve výši obvyklého nájemného. Není-li ve smlouvě samostatně uvedeno nájemné za pozemky včetně trvalých porostů, předpokládá se, že je zahrnuto v nájemném za stavby.

(3) Stavby pro energetiku, jako jsou kotelny, výměníkové stanice, trafostanice, se posuzují vždy jako stavby oceněné podle § 3 bez ohledu na jejich zastavěnou plochu.

(1) Cena zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce
${\mathrm{C}}_{\mathrm{v}}=\frac{\mathrm{N}}{\mathrm{p}}\times 100,$
p............ míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 34;
při ocenění souboru staveb, pozemků a trvalých porostů se použije míra kapitalizace podle jeho základního účelu užití.
kde
N .......... roční nájemné upravené podle následujících odstavců,
C_v ......... cena zjištěná výnosovým způsobem,

(2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného a nejsou-li k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se ve výši obvyklého nájemného.⁹) Použití obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněno. Roční nájemné je souhrn nájemného za dobu posledních dvanácti měsíců přede dnem ocenění, přepočtený na kalendářní rok.

(3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí.

(4) Roční nájemné zjištěné podle odstavců 2 a 3 se sníží o 20 % a případně o roční nájemné zaplacené z pozemku. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 70 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3.