OCEŇOVÁNÍ STAVEB NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM, KOMBINACÍ NÁKLADOVÉHO A VÝNOSOVÉHO ZPŮSOBU A POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM

OCEŇOVÁNÍ STAVEB NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM

OCEŇOVÁNÍ STAVEB KOMBINACÍ NÁKLADOVÉHO A VÝNOSOVÉHO ZPŮSOBU

OCEŇOVÁNÍ STAVEB A BYTŮ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM

(1) Jako budova [§ 3 odst. 1 písm. a) bod 1 zákona] a hala se oceňuje stavba, kterou nelze zařadit podle účelu jejího užití mezi stavby oceňované podle § 4 až 11.

(2) Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m³ stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle odstavce 3.

(3) Základní cena budovy a haly uvedená v přílohách č. 2 a 3 se násobí koeficienty K₁ až K₅, K_i a K_p podle vzorce
$K_2=0,92+\frac{6,60}{PZP}$
K₂ ........ koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části, se vypočte podle vzorce
K₁ ........ koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4,
ZC ....... základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3,
ZCU..... základní cena upravená,
ZCU = ZC x K₁ x K₂ x K₃ x K₄ x K₅ x K_i x K_p,
kde
K₃ ........ koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce
K₄ = 1 + (0,54 x ṉ),
0,54 je konstanta,
K₄ ........ koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce
ν.... je průměrná výška podlaží v metrech, 2,10; 2,80; 0,30 a 0,60 jsou konstanty,
ṉ.... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 1 pro budovy a v tabulce č. 2 pro haly, s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek.
Dále platí, že
kde
${\mathrm{K}}_3=\frac{\mathrm{2,10}}{\mathrm{v}}+\mathrm{0,30}\mathrm{}\mathrm{p}\mathrm{r}\mathrm{o}\mathrm{}\mathrm{b}\mathrm{u}\mathrm{d}\mathrm{o}\mathrm{v}\mathrm{y},$
PZP... průměrná zastavěná plocha (m²),
0,92 a 6,60 jsou konstanty,
kde
${\mathrm{K}}_3=\frac{2,80}{\mathrm{v}}+\mathrm{0,30}\mathrm{}\mathrm{p}\mathrm{r}\mathrm{o}\mathrm{}\mathrm{h}\mathrm{a}\mathrm{l}\mathrm{y},\mathrm{}\mathrm{n}\mathrm{e}\mathrm{}\mathrm{v}\mathrm{š}\mathrm{a}\mathrm{k}\mathrm{}\mathrm{m}\mathrm{é}\mathrm{n}\mathrm{ě}\mathrm{}\mathrm{n}\mathrm{e}\mathrm{ž}\mathrm{}\mathrm{0,60},$
kde

CK	výše nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení v době a místě ocenění (Kč)
OP	obestavěný prostor budovy nebo haly (m3)
ZC	základní cena uvedená v příloze č. 2 nebo 3 (Kč/m3)
K1, K2, K3	koeficienty uvedené výše
K5, Ki	koeficienty uvedené dále.

kde
$\frac{CK}{OP\times ZC\times K_1\times K_2\times K_3\times K_5\times K_i},$
Takto zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění,
a) není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 14 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl ze vzorce

K₅............ koeficient polohový podle přílohy č. 13,
K_i............. koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00),
K_p............ koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36.
b) chybí-li ve stavbě konstrukce uvedená v příslušné tabulce přílohy č. 14, vynásobí se její stanovený objemový podíl koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů.
Výše koeficientu K₄ je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění;

(4) Podzemní budova a podzemní hala se oceňuje podle § 16.

(1) Cena rodinného domu,²) rekreační chalupy a rekreačního domku se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 6 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

(2) Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K₄, K₅, K_i a K_p podle vzorce
ZCU = ZC x K₄ x K₅ x K_i x K_p,
K₄ = 1 + (0,54 x ṉ),
ZCU..... základní cena upravená,
ZC ....... základní cena podle přílohy č. 6,
K₄ ........ koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce
kde
0,54 je konstanta,
ṉ.... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 3, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.
kde
Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 14 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl ze vzorce
$\frac{CK}{OP\times ZC\times K_5\times K_i},$
kde

CK	výše nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení v době a místě ocenění (Kč)
OP	obestavěný prostor rodinného domu, rekreační chalupy, rekreačního domku (m3)
ZC	základní cena popřípadě vynásobená koeficienty podle přílohy č. 6 (Kč/m3)
K5, Ki	koeficienty uvedené dále.

Takto zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění.
Dále platí postup uvedený u definice n v § 3 odst. 3 písm. b).
Výše koeficientu K₄ je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění;
K₅ ........ koeficient polohový podle přílohy č. 13;
K_i ......... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00);
K_p ........ koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36.

(3) Je-li rodinný dům užíván i k jiným účelům než k bydlení v rozsahu, který nemění charakter jeho užívání, ocení se celá stavba jako rodinný dům. Jestliže dojde ke změně charakteru užívání, stavba se ocení podle § 3.

(4) Navazující hospodářské části, bez ohledu na to, zda jsou provozně nebo stavebně propojeny s obytnou částí, se ocení na základě skutečného účelu užití podle příslušných ustanovení této vyhlášky, přičemž obytná část, pokud splňuje kritéria rodinného domu, se ocení podle § 5. Koeficienty K₁ až K₄ se pro hospodářskou část stanoví zvlášť, nezávisle na obytné části.

(5) Při ocenění rekreační chalupy a rekreačního domku, pokud jejich část slouží k jiným účelům, se postupuje obdobně podle odstavců 3 a 4.

(1) Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejichž základní ceny nejsou uvedeny v příloze č. 17a a cena rozestavěné rekreační chaty a zahrádkářské chaty, se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 7 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

(2) Základní cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty uvedená v příloze č. 7 se násobí koeficienty K₄, K₅, K_i a K_p podle vzorce
ZCU = ZC x K₄ x K₅ x K_i x K_p,
K₄ = 1 + (0,54 x ṉ),
ZC ....... základní cena podle přílohy č. 7,
K₄ ........ koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce
kde
ZCU..... základní cena upravená,
$\frac{CK}{OP\times ZCK\times K_5\times K_i},$
kde
K_p ........ koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36.
K_i ......... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00),
K₅ ........ koeficient polohový podle přílohy č. 13,
Výše koeficientu K₄ je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění;
Dále platí postup uvedený u definice n v § 3 odst. 3 písm. b).
Takto zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění.
ṉ.... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 4, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.

CK	výše nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení v době a místě ocenění (Kč),
OP	obestavěný prostor rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty (m3),
ZCK	základní cena popřípadě vynásobená koeficienty podle přílohy č. 7 (Kč/m3),
K5, Ki	koeficienty uvedené dále.

kde
Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 14 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl ze vzorce
0,54 je konstanta,

(1) Cena vedlejší stavby se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 8, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

(2) Základní cena vedlejší stavby uvedená v příloze č. 8 se násobí koeficienty K₄, K₅, K_i a K_p podle vzorce
ZCU..... základní cena upravená,
ZC ....... základní cena podle přílohy č. 8,
kde
ZCU = ZC x K₄ x K₅ x K_i x K_p,
K₄ = 1 + (0,54 x ṉ),
K₄ ........ koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce
Výše koeficientu K₄ je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění;
K_i ......... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00),
K₅ ........ koeficient polohový podle přílohy č. 13,
K_p ........ koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36.
Dále platí postup uvedený u definice n v § 3 odst. 3 písm. b).
Takto zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění.

CK	výše nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení v době a místě ocenění (Kč),
OP	obestavěný prostor vedlejší stavby (m3),
ZCK	základní cena popřípadě vynásobená koeficienty podle přílohy č. 8 (Kč/m3),
K5, Ki	koeficienty uvedené dále.

kde
$\frac{CK}{OP\times ZCK\times K_5\times K_i},$
Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 14 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl ze vzorce
ṉ.... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 5, s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.
0,54 je konstanta,
kde

(1) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, tvořící příslušenství¹) jiné stavby, nebo rozestavěné garáže, se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 9, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

(2) Základní cena garáže uvedená v příloze č. 9 se násobí koeficienty K₄, K₅, K_i a K_p podle vzorce
kde
ZCU..... základní cena upravená,
ZCU = ZC x K₄ x K₅ x K_i x K_p,
ZC ....... základní cena podle přílohy č. 9,
K₄ ........ koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce
K₄ = 1 + (0,54 x ṉ),

CK	výše nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení v době a místě ocenění (Kč),
OP	obestavěný prostor garáže (m3),
ZCK	základní cena popřípadě vynásobená koeficienty podle přílohy č. 9 (Kč/m3),
K5, Ki	koeficienty uvedené dále.

$\frac{CK}{OP\times ZCK\times K_5\times K_i},$
Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 14 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl ze vzorce
ṉ.... součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14 v tabulce č. 6 s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.
0,54 je konstanta,
K_p ........ koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36.
kde
kde
Takto zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění.
Dále platí postup uvedený u definice n v § 3 odst. 3 písm. b).
Výše koeficientu K₄ je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění;
K₅ ........ koeficient polohový podle přílohy č. 13,
K_i ......... koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00),

(3) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m² nebo stavba má více než dvě podlaží, zjistí se cena garáže podle § 3.

(1) Cena studny se zjistí vynásobením počtu metrů hloubky studny cenou uvedenou v příloze č. 10 a připočte se cena příslušenství. Takto vypočtená cena se vynásobí koeficienty K₅ z přílohy č. 13, K_i z přílohy č. 35 a K_p z přílohy č. 36.

(2) Narážená studna se ocení jako vrtaná studna s vnitřním průměrem do 150 mm.

(3) Vrtaná studna s vnitřním průměrem od 500 mm výše se ocení jako studna kopaná.

(4) Cena studny, která trvale neslouží svému účelu pro ztrátu vody nebo jinou podstatnou vadu, činí u kopané studny 20 % z ceny zjištěné podle odstavce 1, u vrtané nebo narážené studny je cena nulová.

(1) Cena venkovní úpravy se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a násobí se koeficienty K₅ z přílohy č. 13, K_i z přílohy č. 35 a K_p z přílohy č. 36. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5, upraví se základní cena přiměřeně k odchylce a násobí se koeficienty K₅ z přílohy č. 13, K_i z přílohy č. 35 a K_p z přílohy č. 36.

(2) Cena venkovních úprav uvedených v příloze č. 11 na pozemcích ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 3 typu J, K podle přílohy č. 2 nebo § 5, popřípadě staveb podle § 7, 8, tvoří-li tyto venkovní úpravy příslušenství k těmto stavbám, se zjistí podle odstavce 1 nebo s výjimkou položek č. 2.5, 2.7, 3.2, 15, 19, 21, 23 přílohy č. 11 zjednodušeným způsobem ve výši 2 až 3,5 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 3 typu J, K přílohy č. 2 nebo ve výši 3,5 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované podle § 5 a z ceny stavby nebo staveb tvořících k nim příslušenství.

(3) Cena venkovní úpravy neuvedená v příloze č. 5 nebo příloze č. 11 se zjistí podle nákladů na pořízení v době oceňování a upraví se koeficientem K_p z přílohy č. 36.

b) v ostatních případech vynásobením počtu m² podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m² stanovenou podle typu stavby v přílohách č. 2 a 3 a upravenou podle odstavce 3.

(1) Cena bytu ve stavbách neuvedených v příloze č. 2 pod typem J, K, nebo rozestavěného bytu a cena nebytového prostoru, které jsou ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů,⁴) jeho vybavení a příslušenství,¹) včetně podílu na společných částech domu⁵) a jejich vybavení, které jsou stavebně součástí stavby, se zjistí jako podíl z ceny stavby:

a) u rodinného domu vynásobením počtu m² podlahové plochy oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou za m² stanovenou podle přílohy č. 6, upravenou podle odstavce 3,

(2) Pro případy uvedené v odstavci 1 písm. a) a b) platí, že podlahová plocha balkónů se násobí koeficientem 0,17, podlahová plocha teras a sklepů, pokud nejsou místnostmi, koeficientem 0,10.

Dále platí postup uvedený u definice n v § 3 odst. 3 písm. b).

CK	výše nákladů na pořízení dané konstrukce nebo vybavení v době a místě ocenění (Kč),
PPK	podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru (m2), jedná-li se o konstrukci nebo vybavení, jež je součástí oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru nebo celková podlahová plocha všech bytů a nebytových prostorů v budově nebo hale (m2), ve které se oceňovaný byt nebo nebytový prostor nachází, jedná-li se o konstrukci nebo vybavení, jež je společnou částí stavby,
ZC	základní cena oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru zjištěná podle přílohy č. 2, 3 nebo 6 (Kč/m2),
K1	koeficient uvedený výše,
K5, Ki	koeficienty uvedené dále.

$ZCU=ZC\times K_1\times K_4\times K_5\times K_i\times K_p,$
kde
(3) Základní cena bytu nebo nebytového prostoru uvedená v přílohách č. 2, 3 a 6 se násobí koeficienty K₁, K₄, K₅, K_i a K_p podle vzorce

ZCU	základní cena upravená,
ZC	základní cena podle přílohy č. 2, 3 nebo 6,
K1	koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4. U bytu nebo nebytového prostoru v rodinném domě se použije koeficient K1=1,000
K4	koeficient vybavení stavby a oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru (podle vybavení bytu nebo nebytového prostoru se hodnotí položky č. 7, 10, 12 až 17, 19 až 26 přílohy č. 6 podle typu stavby u bytů v rodinných domech nebo položky č. 7, 9, 11, 13, 14, 15, 18 až 23, 25, 26 příloh č. 2 a 3 podle typu stavby v ostatních případech, ostatní položky se hodnotí ve vztahu k vybavení stavby) se vypočte podle vzorce

0,54 je konstanta,

n	součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 14 v tabulkách č. 1 a 2 s nadstandardním vybavením snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením zjištěných z uvedených tabulek.

Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 2 nebo 3 nebo 6 uvedena konstrukce, která se v bytu nebo nebytovém prostoru, případně společné části budovy vyskytuje, zjistí se její objemový podíl ze vzorce
$\frac{CK}{PPK\times ZC\times K_1\times K_5\times K_i},$
K₄ = 1 + (0,54 x n),
kde
kde

K5	koeficient polohový podle přílohy č. 13,
Ki	koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 35, vztažený k cenové úrovni roku 1994 (1994 = 1,00),
Kp	koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 36.

Takto zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů; přitom se výše ostatních objemových podílů nemění.
Výše koeficientu K₄ je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen na základě průkazného zdůvodnění;

(4) Cena příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání, se pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru vypočte podle příslušných ustanovení vyhlášky a k ceně bytu nebo nebytového prostoru se připočte poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu.⁵)

(1) Cena stavby, o jejímž odstranění rozhodl soud nebo u které bylo stavebním úřadem nařízeno odstranění^6a) případně povoleno odstranění^6b) z důvodu špatného technického stavu, se zjistí jako obvyklá cena použitelného materiálu z jejího odstranění a sníží se o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu a popřípadě i o náklady na úpravu terénu.

(2) Cena stavby, k jejímuž odstranění se nevyžaduje povolení stavebního úřadu^6c), se zjistí podle odstavce 1 v případě, že jde o stavbu, která je určena k odstranění z důvodu špatného technického stavu.

(3) Převýší-li náklady na zbourání a odklizení materiálu a popřípadě i náklady na úpravu terénu obvyklou cenu použitelného materiálu, je cena stavby nulová.

(1) Cena zjištěná podle § 3 až 13 se sníží o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 14.

(2) U rozestavěné stavby narušené povětrnostními nebo jinými vlivy a u jiné stavby uvedené v § 16 se cena sníží o opotřebení přiměřeně.

(4) V případě výskytu radonu⁸) ve stavbě se stavebním povolením vydaným do 28. února 1991 se cena stavby snižuje po odpočtu opotřebení podle předchozích odstavců o 7 %. Výskyt radonu je nezbytné doložit.

(3) Při výpočtu opotřebení stavby bez základů se přihlédne k její kratší životnosti oproti nemovité stavbě obdobného charakteru a životnost uvedená v příloze č. 14 se zpravidla sníží o 20 až 40 %.

(1) Je-li pronajata stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, jejíž cena se zjistí nákladovým způsobem podle § 3, jako celek jednomu nebo více nájemcům, ocení se kombinací nákladového a výnosového způsobu.

(2) Je-li pronajata část stavby typu B, F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 2 a typu C, I, J podle přílohy č. 3, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem v souladu se svým účelem užití, ocení se taková stavba kombinací nákladového a výnosového způsobu. Nájemné v nepronajatých částech se dopočte ve výši obvyklého nájemného (§ 2 odst. 1 zákona).

(3) Je-li pronajat soubor staveb s příslušenstvím bez pozemků a trvalých porostů obsahující alespoň dvě stavby, jejichž cena se zjistí nákladovým způsobem ocenění podle § 3, jako celek jednomu nebo více nájemcům bez rozlišení nájemného na jednotlivé stavby, ocení se soubor staveb jako celek kombinací nákladového a výnosového způsobu.

(4) Slouží-li příslušenství nejen stavbám oceňovaným podle odstavců 1, 2 a 3, ale i stavbám oceňovaným pouze nákladovým způsobem, zahrne se do ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu tehdy, převažuje-li jeho užití spolu se stavbou oceňovanou tímto způsobem, není-li v nájemní smlouvě uvedeno jinak.

(5) Stavby pro energetiku jako jsou kotelny, výměníkové stanice, trafostanice se pro účely ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu posuzují vždy jako stavby oceňované podle § 3 bez ohledu na jejich zastavěnou plochu.

(6) Pokud stavby, které jsou kulturní památkou, splňují podmínky podle odstavce 1 nebo 2 nebo 3, ocení se kombinací nákladového a výnosového způsobu.

(7) Cena staveb uvedených v odstavcích 1 až 3 se zjistí z ceny zjištěné nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti K_p a ceny stavby zjištěné výnosovým způsobem s tím, že způsob výpočtu ceny je stanoven v příloze č. 15a v tabulce č. 2 podle zatřídění do skupiny podle tabulky č. 1 na základě analýzy rozvoje nemovitosti. Cena zjištěná nákladovým způsobem souboru staveb se zjistí jako součet cen jednotlivých staveb souboru bez koeficientu prodejnosti.

(1) Cena nemovitostí uvedených v § 21 zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce
$CV=\frac{N}{\rho }\times 100,$

CV	cena zjištěná výnosovým způsobem,
N	roční nájemné upravené podle následujících odstavců,
p	míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 15; u staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití; jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra kapitalizace. U souboru staveb se míra kapitalizace použije podle jeho základního účelu užití.

kde

(2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se ve výši obvyklého nájemného způsobem určení obvyklé ceny (§ 2 odst. 1 zákona). Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna. Roční nájemné je souhrn nájemného za podlahové plochy stavby, které je možno pronajmout a které se zjistí z celkové podlahové plochy stavby jako součet zjištěných výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle účelu užití s uvedením nájemného, přičemž se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníží o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichž stavebně technický stav havárie neumožňuje užívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, pouze na základě průkazného zdůvodnění.

(3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí.

(4) Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb podle odstavců 2 a 3 se sníží o 40 % a popřípadě o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka, nebo o 5 % z ceny pozemku zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků (§ 10 zákona) nebo podle § 28, jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby. Při výpočtu se vychází pouze ze zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle § 21 odst. 1 až 3. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3.

(5) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.

(1) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže a jejího vybavení, která netvoří příslušenství jiných staveb, se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 16 tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Cena garáže zahrnuje její vybavení uvedené v příloze č. 9.

(2) Základní cena uvedená v příloze č. 16 tabulce č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:
${\mathrm{K}}_{\mathrm{C}\mathrm{P}}=\frac{\sum _{\mathrm{n}=1}^{10}\left({\mathrm{K}}_{\mathrm{C}\mathrm{P}\mathrm{n}}\times {\mathrm{v}}_{\mathrm{n}}\right)}{\sum _{\mathrm{n}=1}^{10}{\mathrm{v}}_{\mathrm{n}}}\mathrm{},$
ZCU = ZC x K_CP,
kde
ZCU..... základní cena upravená za m³ obestavěného prostoru garáže,
ZC ....... základní cena podle přílohy č. 16 tabulky č. 1,
K_CP ...... koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu:
K_CPn..... koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku.
K_CP ...... koeficient cenového porovnání,
v_n ......... váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka č. 2 přílohy č. 16),
kde

(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu garáží jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 16. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3.

(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků K_CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí K_CR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1 přílohy č. 16:
Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

b) K_CPn pro II. kvalitativní pásmo $=1-\frac{{\mathrm{K}}_{\mathrm{C}\mathrm{R}}}{2}\mathrm{},$

a) K_CPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 – K_CR,

c) K_CPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000,

d) K_CPn pro IV. kvalitativní pásmo $=1+\frac{{\mathrm{K}}_{\mathrm{C}\mathrm{R}}}{2}\mathrm{},$

e) K_CPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + K_CR.

D.......... úprava ZCU v procentech,
D = 0,1 ∑ d_n x v_n,
(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 7 a 10 v tabulce č. 3 přílohy č. 16 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m³ obestavěného prostoru garáže o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce
n........... číslo znaku 1, 2, 7, 10,
v_n ......... váha n-tého znaku.
kde
d_n ......... srážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu I. v intervalu < –10; 0 > nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu V. v intervalu < 0; 10 >,

(6) Cena garáže zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu příslušenství.

(7) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m² nebo stavba má více než dvě podlaží, zjistí se cena garáže podle § 3.

(8) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.

(1) Cena bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů⁴) v budově typu J a K, jeho vybavení a příslušenství,¹) včetně podílu na společných částech domu⁵) a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí vynásobením počtu m² podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 17 tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Podlahová plocha balkónů se násobí koeficientem 0,17, podlahová plocha teras a sklepů, pokud nejsou místnostmi, koeficientem 0,10. Cena bytu zahrnuje jeho vybavení uvedené v příloze č. 2.

(2) Základní cena uvedená v příloze č. 17 tabulce č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:
kde
K_CP ...... koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu:
${\mathrm{K}}_{\mathrm{C}\mathrm{P}}=\frac{\sum _{\mathrm{n}=1}^{22}\left({\mathrm{K}}_{\mathrm{C}\mathrm{P}\mathrm{n}}\times {\mathrm{v}}_{\mathrm{n}}\right)}{\sum _{\mathrm{n}=1}^{22}{\mathrm{v}}_{\mathrm{n}}}\mathrm{},$
ZCU = ZC x K_CP,
ZC ....... základní cena podle přílohy č. 17 tabulky č. 1,
ZCU..... základní cena upravená za m² podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru,
K_CPn..... koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku,
kde
v_n ......... váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka č. 2 přílohy č. 17).

(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu bytu jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 17. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3.

b) K_CPn pro II. kvalitativní pásmo $=1-\frac{{\mathrm{K}}_{\mathrm{C}\mathrm{R}}}{2}\mathrm{},$

c) K_CPn pro III. kvalitativní pásmo =1,000,

(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků K_CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí K_CR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1 přílohy č. 17:
Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

a) K_CPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 – K_CR,

b) K_CPn pro IV. kvalitativní pásmo $=1+\frac{{\mathrm{K}}_{\mathrm{C}\mathrm{R}}}{2}\mathrm{},$

e) K_CPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + K_CR.

D.......... úprava ZCU v procentech,
(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22 v tabulce č. 3 přílohy č. 17 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m² podlahové plochy bytu o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce
D = 0,1 ∑ d_n x v_n,
kde
n........... číslo znaku 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22,
d_n ......... srážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu I. v intervalu < –10; 0 > nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu V. v intervalu < 0; 10 >,
v_n ........ váha n-tého znaku.

(6) Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání.

(7) Pozemky se oceňují samostatně podle části třetí.

(1) Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejího vybavení a případných venkovních úprav tvořících její příslušenství, uvedených v příloze č. 11, kromě položek č. 2.5, 3.2, 19, 21 a 23, se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 17a, tabulce č. 1a až 1d a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. V ceně rekreační chaty a zahrádkářské chaty je přiměřeně zahrnuto jejich vybavení uvedené v příloze č. 7.

(2) Základní cena uvedená v příloze č. 17a tabulce č. 1a a 1b se násobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:
${\mathrm{K}}_{\mathrm{C}\mathrm{P}}=\frac{\sum _{\mathrm{n}=1}^{11}\left({\mathrm{K}}_{\mathrm{C}\mathrm{P}\mathrm{n}}\times {\mathrm{v}}_{\mathrm{n}}\right)}{\sum _{\mathrm{n}=1}^{11}{\mathrm{v}}_{\mathrm{n}}},$
ZCU = ZC x K_CP,
kde
ZCU .. základní cena upravená za m³ obestavěného prostoru,
ZC ..... základní cena podle přílohy č. 17a tabulky č. 1a až 1d,
K_CP .... koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu:
K_CPn .. koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku,
kde
v_n ........ váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka č. 2 přílohy č. 17a).

(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu rekreační chaty a zahrádkářské chaty jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 17a. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3 přílohy č. 17a.

e) K_CPn pro V. kvalitativní pásmo = $1+{\mathrm{K}}_{\mathrm{C}\mathrm{R}}.$

(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků K_CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí K_CR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1a a 1b přílohy č. 17a:
Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

b) K_CPn pro II. kvalitativní pásmo = $1-\frac{{\mathrm{K}}_{\mathrm{C}\mathrm{R}}}{2},$

c) K_CPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000,

d) K_CPn pro IV. kvalitativní pásmo = $1+\frac{{\mathrm{K}}_{\mathrm{C}\mathrm{R}}}{2},$

a) K_CPn pro I. kvalitativní pásmo = $1-{\mathrm{K}}_{\mathrm{C}\mathrm{R}}$,

d_n ....... srážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu I. v intervalu <–10;0> nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu V. v intervalu <0;10>,
D ........ úprava ZCU v procentech,
(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 6, 9 a 11 v tabulce č. 3 přílohy č. 17a výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m³ obestavěného prostoru o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce:
v_n ........ váha n-tého znaku.
$\mathrm{D}=\mathrm{0,1}\sum {\mathrm{d}}_{\mathrm{n}}\times {\mathrm{v}}_{\mathrm{n}},$
n ......... číslo znaku 1, 2, 5, 8 a 10,
kde

(6) Není-li základní cena rekreační a zahrádkářské chaty uvedena v příloze č. 17a, zjistí se její cena podle § 6.

(7) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.